2019年，浙江省杭州市开始启动老旧小区改造工作，2022年底顺利完成首轮四年行动，并于2023年起开始实施新一轮三年行动，计划至2025年底全面完成2000年底前建成老旧小区的改造。截至2023年底，已累计实施老旧小区改造1349个，完成改造1152个。目前，杭州市老旧小区综合改造提升进入实质性推进的工作阶段，政策、标准、流程等制度设计都要经历实践的检验。因此，本文认为，要对现阶段老旧小区改造工作进行跟踪研究，总结好的经验与做法，为打造“全国样板”输出“杭州经验”“领跑改革”护航。

滨江区迎春小区青年健身公园改造后

一、杭州市老旧小区改造工作历程

（一）2004—2016年补齐功能短板的“专项行动”阶段

进一步完善老旧生活小区基础设施和环境功能，不断提升小区环境形象和居民生活品质。这一阶段的改造任务，主要针对人民群众反映突出的重点难点问题，杭州市先后开展了屋面整治、精品小区整治、物业改善、背街小巷改善、庭院改善、屋顶平改坡等各类专项行动。这些专项行动从解决长期困扰老旧小区居民的问题出发，由各分管直属单位联合区、街道（社区）共同开展整治。

（二）2017—2018年综合改造提升的“先试先行”阶段

2017年起，杭州市多个地区开始探索老旧小区“综合改造提升”的创新。不同于以往的专项行动，综合改造由杭州市城乡建设委员会牵头，统筹协调多个部门，将公共空间、停车泊位、架空线路、地下管网、道路空间、小区风貌、园林绿化、服务配套、房屋本体、长效管理等围墙以内涉及民生的重要问题通盘纳入提升计划，把多项改造内容一次性实施到位，承诺“单个小区十年内只进场大型施工一次”，推动老旧小区改造由“零敲碎打、单项改造”向“统筹谋划、综合改造”转变。

（三）2019—2023年综合改造提升的“全域覆盖”阶段

2019年以来，国家和浙江省对老旧小区改造工作提出了更高要求。作为城市有机更新和老旧小区改造的样板城市，杭州市委、市政府在总结2004年以来经验做法的基础上，出台了《杭州市老旧小区综合改造提升工作实施方案》（杭政办函〔2019〕72号）、《杭州市老旧小区综合改造提升四年行动计划（2019—2022年）》与《杭州市老旧小区改造技术导则（试行）》，推动老旧小区综合改造面的扩大与质的提升。

临平区东湖公寓单元入口改造后

二、杭州市老旧小区改造模式创新

（一）协商共治，破解“精准改造难”

坚持双“2/3原则”，确保居民参与权。在制度设计中，设定两个“2/3原则”，即申报下一年老旧小区综合改造提升项目须符合物权法规定的“双2/3”条件，且业主对改造方案（内容）的认可率达2/3。

推行“菜单式”改造，确保精准供给。推行“菜单式”改造内容，从“完善功能、优化环境、提升服务、打造文化、强化管理”等5方面，明确83个基础改造项和48个提升改造项，重点突出综合改造和服务提升。“改什么”由居民“看菜单点菜”，视居民意愿量身定制。

实行驻点设计师，确保方案精准实施。依托多方协同机制，以党建为引领，在方案的设计阶段，通过发动基层党组织和党员，收集民需、汇聚民智；组织多种方案比选，根据居民意见及时完善改造方案。充分发挥设计单位的龙头作用，要求设计师全程驻点，加强技术服务和指导，并根据居民的意见及时完善改造方案，确保方案精准实施。

（二）政策先行，破解“多方协同难”

标准引领。一是设置政府投入的改造资金原则上不超过400元/平方米的标准，避免不同小区政府改造资金投入的不平衡。二是出台《杭州市老旧小区综合改造提升技术导则（试行）》，使整个改造过程有章可循。

流程创新。一是职能部门主动靠前服务，通过计划替代立项、方案联审、项目招标、跟踪审计等方式，简化审批流程。二是实行“居民—街道—住房和城乡建设—区规划协调会”四级联审机制，多方协同精雕细琢，为方案的科学合理、优质高效构建了较为系统的预审机制。

要素保障。一方面，通过回收商铺、拆除车库、房源置换、社会租赁等方式，整合养老站点、党群服务中心、社区文化家园等功能；另一方面，制定市、区两级资金管理办法，落实财政资金对老旧小区改造的保障，从空间、土地、资金等方面帮助老旧小区改造做好各类要素的保障。

余杭区精工小区改造后

（三）综合统筹，破解“空间挖潜难”

内涵挖潜，腾挪空间补足功能。一是设计优化，空间腾挪。将小区原有绿化、游步道、停车泊位等在不降低其用地比例的前提下重新布局，腾挪置换空间。同时通过片区化改造，整合资源建设公共服务设施。截至2023年底，累计新增养老托育等公共服务场地约15.3万平方米、健身活动场所约14.1万平方米。二是摸清家底，推动闲置资产的再利用。鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋提供给街道、社区用于养老托幼、医疗卫生等配套服务。截至2023年底，累计盘活行政事业单位、国有企业存量用房324处、9.6万平方米。

片区统筹，小区短板城市来补。一方面，加大对老旧小区周边碎片化土地、闲置土地的整合利用，新建或改建公共停车场，缓解停车难。截至2023年底，共新增停车位2万个、非机动车充电桩2.1万个、改造无障碍及适老性设施4012处；另一方面，鼓励街道、社区灵活运用市场机制，采用临时租赁等方式，向周边的商家承租空间，为居民日常文体活动、大型演出等提供场地，以弥补小区空间的不足。

政策集成，争取更多要素保障。鼓励有条件的小区积极申报“未来社区”试点，利用省、市两级政策支持，突破现有法律法规的限制，通过提升土地容积率、提高土地复合利用效率、新增建设用地指标等手段，产生空间增量。

三、结语

老旧小区改造是深入贯彻落实以人民为中心的发展思想的具体行动，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、提升和再造城市魅力等具有重要意义。下一步，杭州市将在打造全国老旧小区改造样板时，进一步发挥党建引领作用，坚持居民需求导向，遵循市场规律，发挥社会力量，加强社区治理，完善长效机制，在实践中不断细化和改进各项改造建议，为居民创造美好、舒心、和谐、宜居的新环境。

原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/HxGMhTd_wt4Muocy_dk5Aw